La crisis inmobiliaria en China está llegando a niveles insospechados. Cientos de proyectos se encuentran paralizados. Mientras tanto, los compradores tomaron una decisión radical y en masa. No piensan seguir pagando sus hipotecas. Pero ¿cómo se llegó hasta ahí?
En 2019, ese país registró un Producto Interno Bruto (PIB) de 6%. Pero en 2020, debido a la pandemia, solo fue de 2.2%. En 2021, se recuperó hasta llegar al 8.1% o US$18.000 millones (114 billones de yuanes)[i].
Sin embargo, el mal ya estaba hecho. Los confinamientos, que hoy en día se mantienen en el país, afectaron al sector inmobiliario, que según algunas fuentes responde al 25% del PIB. Aunque otras indican que la construcción solo aporta el 7% y el real estate, el 6%.[ii]
Una afectación delicada si se tiene en cuenta otro dato. La construcción y el real estate son la segunda y tercera mayor industria del país, respectivamente, en términos de ingresos.
La firma IBISWorld calcula que los ingresos de la construcción alcanzan los US$2.475 miles de millones este año. Y los de real estate, los US$2.086 miles de millones. Solo los supera la industria minera.
El sector de la construcción en China se ha desacelerado – Hyenuk Chu | Fuente: GlobalData's Construction Project Momentum Index
La Burbuja Inmobiliaria
En paralelo a lo anterior se desarrollaba otra historia. China es un país en el que las parejas deben tener una vivienda antes de casarse. Además, ahí las personas no solo compran inmuebles para habitarlos, sino como una inversión.
Antes no existían impuestos sobre la propiedad. Todo esto contribuyó a que por años gran parte del crecimiento económico del país recayera en la actividad inmobiliaria. Y a que los precios de la vivienda aumentaran, lo que hacía de ella un buen negocio.
Uno de los responsables de este boom fue el endeudamiento. Entre 1990 y 2008, China se convirtió en potencia exportadora. Su alta acumulación de divisas dio pie para que se expandieran los créditos controlados por el Partido Comunista Chino.[iii]
Estos recursos fueron destinados a empresas como las grandes inmobiliarias. Sin embargo, los resultados de las inversiones no fueron los esperados. Pero en el Partido Comunista hubo posiciones encontradas.
Había que limitar el endeudamiento, por un lado. O aumentar la circulación de dinero para que subieran las tasas de interés y se limitara el acceso al crédito. Mientras se trataba de llegar a un acuerdo que nunca se logró, llegó la crisis de 2008.
Los precios de la vivienda en China se han disparado – Hyenuk Chu | Fuente: Bank for International Settlements
Deudas Insostenibles
De acuerdo con el portal Jacobin, China trató de contrarrestar los efectos de esa crisis. Promovió inversiones en activos fijos, pero financiados con deuda. Esta no correspondía al aumento de divisas, pues la crisis afectó las exportaciones.
Por eso, en la década siguiente, la deuda de China representaba más del 250% del PIB. Y más del 330% luego del aumento del endeudamiento, que benefició a sectores como el inmobiliario, por cuenta de la pandemia.
Un endeudamiento que no encontró eco entre los compradores, también afectados por los confinamientos. Y por un ingreso que, en las últimas décadas, no creció a la par de la economía en general.
Esta situación terminó por perjudicar a los desarrolladores inmobiliarios. Especialmente, porque los que compraban vivienda por anticipado se habían convertido en una principal fuente de financiación. [iv]
Ante el “abuso” de los mecanismos de apalancamiento, en 2020, el Partido Comunista Chino anunció tres criterios que las empresas debían cumplir para así poder limitarlo. Estos fueron la relación entre pasivos y activos. La relación de apalancamiento neto. Y la relación entre la liquidez y la deuda a corto plazo.
El otorgamiento de créditos en China ha tenido un notable crecimiento – Hyenuk Chu | Fuente: Bank for International Settlements
El Capítulo Evergrande
El escándalo de Evergrande detonó la crisis de vivienda en China – Hyenuk Chu | Foto: Infobae
Para entonces, muchos desarrolladores ya violaban esas normas. Uno fue Evergrande, empresa que surgió en los 90 como resultado de una política del gobierno. Esta consistía en permitir el uso de la tierra por parte de la gente, pero manteniendo la propiedad.[v]
Ante su excesivo endeudamiento, el gobierno empezó a restringir el acceso de la empresa al crédito estatal. En 2021 se conoció que esta inmobiliaria tenía deudas por US$300.000 millones. Entonces, inició el proceso para lograr acuerdos de pago con sus acreedores.
Pero, recientemente, cayó en una suspensión parcial del pago de un bono por US$82.5 millones. Y sus directivos confirmaron que tampoco cuentan con los recursos para asumir una demanda de pago por US$260 millones más.[vi]
Además de no poder acudir al apalancamiento porque sus cifras no le dan, la empresa se enfrenta a otra barrera. Ahora tampoco puede acudir tan fácilmente a la financiación por parte de los compradores de vivienda como antes.
En este artículo puedes encontrar más información sobre Evergrande.
Una población que es la principal afectada por la desaceleración de la economía. Según la Oficina Nacional de Estadística (ONE), entre abril y junio de 2022, esta solo creció un 0.4%. En el primer trimestre había crecido 4.8%.
¿Qué Ocurre Con Los Compradores De Vivienda?
Evergrande ahora está en manos del gobierno chino, que podría tomar control de ella y convertirla en un conglomerado estatal. Una acción en línea con su política de redistribuir y controlar la riqueza.
Mientras tanto, el temor por el colapso de la compañía sigue vivió. Y preocupa, teniendo en cuenta que puede afectar a la economía china, la economía mundial y la cadena de la construcción.
Además, los compradores de vivienda ya están tomando acciones por cuenta propia. ¿Por qué? Porque ante la falta de financiamiento, los desarrolladores no han podido terminar a tiempo los proyectos en construcción.
Por eso, quienes empezar a pagar por adelantado por ellos se están uniendo para dejar de pagar los préstamos. Y, de esta forma, presionar tanto a los desarrolladores como al gobierno por una pronta solución.
Sin embargo, de acuerdo con un reporte de Bloomberg, los proyectos en problemas solo corresponden al 1% del total del saldo hipotecario chino. Se trata de cerca de 50 proyectos en más de 100 ciudades de ese país.
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Lo Que Viene Para China
China está experimentando una fuga de capitales – Hyenuk Chu | Foto: Unsplash
Lo anterior afecta la confianza de los inversionistas en China. Y se suma a una larga lista de hechos que hacen pensar en la viabilidad de invertir ahí, por un lado. Por el otro, de lo que ocurrirá si Evergrande se convierte, finalmente, en el Lehman Brothers del país asiático.
Por ejemplo, China está incluida en un grupo de 21 países emergentes que están sufriendo sus peores éxodos de capital en la última década. Así lo ha advertido el Institute of International Finance (IIF).
De acuerdo con esta entidad, inversionistas extranjeros retiraron US$2.500 millones netos de bonos chinos en junio de 2022. Otros US$9.100 millones se invirtieron en bonos de otros mercados emergentes.
Adicionalmente, las reservas de divisas extranjeras chinas cayeron en US$56.500 millones hasta los US$3.071 trillones en junio de 2022. Lo hicieron, principalmente, por la alta valoración del dólar.[vii]
De forma paralela, la crisis de Evergrande ha impactado a otras empresas del sector inmobiliario chino. Se teme que estas también entren en default si es que no lo han hecho ya.
Una de ellas es Kaisa, que en 2021 admitió haber caído en impago de bonos tasados en dólares. Ahora se encuentra realizando un acuerdo con sus acreedores para extender los plazos de pago inicialmente pactados.[viii]
Varios expertos, además, han hecho énfasis en que la historia actual de China parece un remake. O una nueva versión de una película ya contada por otros países asiáticos que, por lo menos momentáneamente, deja resultados devastadores.
Se refieren, por ejemplo, a que en los últimos 50 años la inversión y el ahorro han aumentado en ese país. Pero la senda contraria ha tomado el consumo interno. A que ha crecido la deuda, pero hay tantos inmuebles vacíos como para albergar a todo Francia.[ix]
Al mismo tiempo, a que de las crisis se puede sacar algo positivo. Como en el caso de Corea, que tras una devaluación vio crecer su economía en cifras cercanas al 10%. Pero China no la tiene nada fácil.
Los columnistas del diario El País, a cargo de recopilar los anteriores datos, llaman la atención sobre un tema. Mientras el yuan esté vinculado a Estados Unidos y ahí se suban las tasas de interés, China tendría más obstáculos para superar la crisis.
Una de las principales importaciones de China es hierro para la construcción – Hyenuk Chu | Fuente: The Observatory of Economic Complexity (OEC)
Por el contrario, si devalúa el yuan, podría sacar provecho de sus exportaciones. Cabe tener en cuenta que, en mayo de 2022, China exportó US$308.000 millones, US$44.400 millones más con respecto al mismo mes de 2021.
Principalmente, vendió al exterior teléfonos (US$18.100 millones), ordenadores (US$13.400 millones), circuitos integrados (US$13.300 millones), semiconductores (US$5.980 millones) y baterías eléctricas (US$4.430 millones), según la OEC.[x]
Por el contrario, importó, entre otros, mineral de hierro. Este es utilizado especialmente en el sector de la construcción y fue comprado, en ese orden, a Australia, Brasil, Sudáfrica, Perú e India.
Por lo tanto, se prevé que estos serán algunos de los países más afectados si la crisis inmobiliaria en China se agudiza.
En última instancia, el caso chino llama la atención por un aspecto especial que, de alguna manera, siempre subyace a las crisis económicas. Este es si el modelo de estado o de gobierno que se construyó logra ser viable en todas sus dimensiones. Hoy se pone en duda que ese modelo responde a las necesidades económicas del país asiático.
[i]https://datosmacro.expansion.com/pib/china?anio=2021#:~:text=En%202021%20la%20cifra%20del,M%E2%82%AC%20respecto%20a%202020.
[ii] https://www.statista.com/statistics/1124008/china-composition-of-gdp-by-industry/
[iii] https://jacobinlat.com/2021/11/26/el-modelo-de-desarrollo-chino-esta-en-crisis/
[iv] https://foreignpolicy.com/2022/07/20/china-mortgage-boycott-real-estate-crisis/
[v] https://jacobinlat.com/2021/11/26/el-modelo-de-desarrollo-chino-esta-en-crisis/
[vi] https://elpais.com/economia/2021-12-09/evergrande-incumple-su-primer-reembolso-de-deuda-en-dolares-y-fitch-la-declara-en-suspension-de-pagos.html
[vii] https://tradingeconomics.com/china/foreign-exchange-reserves
[viii] https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-07-26/kaisa-has-agreed-with-some-onshore-lenders-to-extend-debt-terms#xj4y7vzkg
[ix] https://cincodias.elpais.com/cincodias/2021/12/17/opinion/1639734439_812501.html
[x] https://oec.world/es/profile/country/chn
muy buena información 👌gracias Hyenuk y Happy Team 💚
Gracias por apoyarnos siempre Hilda, un abrazo!
me encanta saber todos estos temas siempre los leo
Y a nosotros nos encanta saber que nuestro trabajo te gusta y te sirve, un abrazo Virgilio!