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Los precios de la vivienda en Estados Unidos son un indicador de la salud económica de ese país. Pero, actualmente, este sector se enfrenta a los mismos retos que otros. Factores como la inflación y las tasas de interés son determinantes en su comportamiento.

La semana pasada, de hecho, se conoció el S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index[i]. De acuerdo con este índice, en julio de 2022 los precios de la vivienda en Estados Unidos subieron un 15.8% con respecto al año anterior.

Esto significó, además, un 2.3% menos que lo registrado en junio de 2022. Un porcentaje que, de acuerdo con el índice, representa la mayor desaceleración registrada en la historia de esa medición.

Lo anterior es signo de que los precios se mantienen más altos que hace un año. Una situación que también se debe al alza en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal (FED), que incide en las de las hipotecas:

A principios de este año, las tasas de interés de las hipotecas a 30 años eran de 3%. Sin embargo, en junio llegaron al 6% y ahora se acercan al 7%. La pregunta es ¿qué tanto persistirá esta tendencia en el futuro?

Los precios de la vivienda en Estados Unidos no han parado de crecer

Los precios de la vivienda en Estados Unidos no han parado de crecer – Hyenuk Chu | Fuente: El Club de Inversionistas

La Perspectiva De Los Compradores y Constructores

Para responder a esa pregunta, es clave conocer qué sucede con los compradores de vivienda en Estados Unidos. Una aproximación a eso es el Housing Affordability Index, de la National Association of Realtors (NAR)[ii].

Este mide si una familia típica gana lo suficiente o no para aplicar y obtener una hipoteca de una casa promedio. Según la última medición, en 2019 una vivienda costaba US$274.600, la tasa de interés era de 4.04% y el ingreso de US$80.808.

Esto arrojaba un puntaje de 159.7. A julio de 2022, en cambio, el puntaje se reducía a 102.2 teniendo en cuenta estas condiciones: una vivienda que costaba US$410.600, una tasa de interés de 5.48% y un ingreso de US$89.328.

“Las agresivas subidas de tipos de interés de la Reserva Federal han enfriado con éxito la demanda de compra de viviendas. Lo han hecho al reducir drásticamente el poder adquisitivo de los compradores”, asegura la firma de corretaje de bienes raíces.

No obstante, esta historia estaría incompleta si dejara de observarse desde la perspectiva del mercado. En un entorno complejo como el actual, ¿cómo está la oferta de vivienda en Estados Unidos?

Por los altos precios de la vivienda en Estados Unidos es menos probable poder comprarla

Por los altos precios de la vivienda en Estados Unidos es menos probable poder comprarla – Hyenuk Chu | Fuente: El Club de Inversionistas

Precios De La Vivienda En Estados Unidos: Viviendas Existentes

Las viviendas existentes son las que ya están poseídas y ocupadas antes de salir al mercado. En agosto de 2022, las ventas de estas se redujeron 0.4% con respecto a julio de 2022. Y 19.9% con respecto a hace un año, de acuerdo con la National Association of Realtors[iii].

Esto significó un decrecimiento en las ventas por séptimo mes consecutivo. “El sector de vivienda es el más sensible ante los cambios en la política monetaria. Sin embargo, a los propietarios les está yendo bien con la venta de sus propiedades”, afirma la NAR.

Con respecto a los inventarios de viviendas existentes no vendidas, tras cinco meses de crecimientos, estos se redujeron. Llegaron a los 1.28 millones el pasado agosto, un 1.5% menos que en julio de este año.

La misma fuente señala que el inventario permanecerá ajustado en los próximos meses. Una situación que se podría extender, incluso, a los siguientes dos años. Especialmente, porque algunos propietarios se niegan a vender.

Un factor que impulsa la construcción de vivienda para satisfacer la demanda. Y que, por ahora, mantiene los precios en un estado en el que no han llegado al mínimo nivel al que podrían llegar.

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¿Caerán Los Precios De La Vivienda?

Está claro que el decrecimiento en las ventas refleja el aumento en las tasas de interés de las hipotecas. Pero ¿significa esto que los precios se mantendrán o caerán en el futuro? Para empezar, es necesario tener en cuenta un dato clave.

Los precios reales de las viviendas son iguales a los precios de las viviendas menos la inflación. Si el precio aumenta y la inflación también, el propietario no obtiene un retorno. Su vivienda, en este caso, se convierte en una cobertura contra la inflación[iv].

Cuando el valor nominal de la vivienda va en contra de su valor intrínseco y de la tendencia inflacionaria, suben las posibilidades de que haya una burbuja. Si el precio se mueve en contra del precio promedio histórico aumentan las posibilidades de que haya una reversión.

Por eso, de acuerdo con New Trader U, el aumento del precio de la vivienda en Estados Unidos se asemeja a la burbuja vista entre 1998 y 2007. Entonces, por ejemplo, los precios sobrepasaron la inflación.

No obstante, también se debe tener en cuenta que la oferta mensual de nuevas viviendas para la venta registra altos históricos. Una realidad que, en el pasado, ha precedido a las recesiones. ¿Por qué?

Relación entre los precios de la vivienda y la inflación en Estados Unidos

Relación entre los precios de la vivienda y la inflación en Estados Unidos – Hyenuk Chu | Fuente: El Club de Inversionistas

Un Tip Sobre La Venta De Viviendas Nuevas

Básicamente, porque ante tantas alternativas que tienen los compradores, se agudiza la competencia entre los vendedores. Esto genera un mercado alcista que estaría por llegar a su fin. Y este es un signo que en el pasado ha antecedido a las crisis económicas.

Otro indicador que refuerza esta teoría es el relativo a las tasas fijas promedio de las hipotecas. Usualmente, estas se mantienen un 1.5% por encima de las tasas pagadas en los bonos a 10 años.[v]

La diferencia entre dichos bonos y las tasas de hipotecas a 30 años crece durante las recesiones. Esto se debe a que los compradores fallan al cumplir con los pagos de sus deudas. Hoy se observa que la tasa a 30 años ha excedido los máximos históricos de 2008.

Las tasas fijas de las hipotecas vs. los bonos a 30 años inciden en los precios de la vivienda en Estados Unidos

Las tasas fijas de las hipotecas vs. los bonos a 30 años inciden en los precios de la vivienda en Estados Unidos – Hyenuk Chu | Fuente: El Club de Inversionistas

Sin embargo, la anterior teoría no se ha cumplido a cabalidad siempre que existe una recesión inminente. Por eso, es clave analizar más de un indicador para saber qué puede pasar en el futuro cercano con este mercado.

New Trader U, por ejemplo, propone, revisar el M2 money supply. Así se le conoce al total de dinero en circulación que existe en un país. Cantidad que aumenta cuando se realizan inyecciones de dinero en el marco de una política expansionista. Esto fue lo que sucedió en Estados Unidos en los últimos dos años.

Más Dinero, Mayores Precios De La Vivienda En Estados Unidos

De acuerdo con Ceicdata.com[vi], el M2 money supply creció un 5.3% año a año en julio de 2022. El mes anterior registró un crecimiento de 5.9%. El mayor alto histórico registrado se observó en febrero de 2021, cuando subió un 26.9%. Esto fue resultado de las medidas adoptadas para combatir la pandemia.

“Poniendo esto en perspectiva, ese porcentaje fue el mayor salto visto en la historia de Estados Unidos. Fue mayor que el observado en la crisis de 2007-2008 (10%), mayor que el visto durante la Segunda Guerra Mundial (18%). Y mayor que los estímulos de la Reserva Federal para combatir la Gran Depresión (10%)”, resume Wheaton College[vii].

Esto puede conducir a un incremento en los precios de la vivienda en Estados Unidos. Especialmente, porque este es un activo al que se acude no solo por necesidad, sino también como alternativa de inversión. Una alternativa que cobra relevancia ante el bajo precio que, por ejemplo, han registrado las acciones.

Como venimos de una época de altas inyecciones de dinero, los expertos tienen una teoría. Y es que el boom del mercado inmobiliario puede estar llegando a su pico. Un estado al que, inevitablemente, le sigue una época bajista.

Los Precios De La Vivienda Caerán

Por todo lo anterior, existe un consenso en el mercado. De acuerdo con este, la desaceleración de los precios de la vivienda en Estados Unidos es inminente. El entorno macroeconómico retador apunta hacia la misma tendencia.

Pantheon Macroeconomics, consultora de investigación económica, incluso, ya dio una cifra. Apunta a que los precios de la vivienda en Estados Unidos pueden llegar a caer hasta un 20% a mediados de 2023.

Sobre todo, si se tiene en cuenta que la inflación en ese país continúa siendo históricamente alta. Esta alcanzó un 8.3% en agosto de 2022. Y que las tasas de interés, que hoy se ubican en un rango de 3% a 3.25%, hacen cada día más complejo adquirir inmuebles.

De hecho, es necesario considerar que la Reserva Federal planea continuar subiendo las tasas de interés este año. Lo que podría acelerar la crisis que se prevé para el sector inmobiliario.

Pantheon Macroeconomics, sin embargo, señala que existe un factor que puede jugar a favor del sector. Y es que, ante el ajustado nivel de inventarios de vivienda, es menos probable que la caída de los precios sea precipitada.

Más bien podría darse de forma paulatina, a diferencia de lo que ocurrió durante la crisis de las hipotecas subprime entre 2007 y 2008. Por eso, los efectos de esta desaceleración solo se verían el próximo año.

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Sigue Tu Estrategia

Lo que podría pasar con los precios de la vivienda en Estados Unidos genera incertidumbre en el mercado. Esto sucede porque se trata de una industria clave para la generación de empleo. Y porque, adicionalmente, dinamiza industrias claves como la del acero.

Por eso, antes de invertir en este sector o en industrias relacionadas, conoce cuál es su comportamiento actual. Revisa también sus perspectivas a futuro. De esta forma puedes tomar mejores decisiones de inversión a mediano o largo plazo.

Por el contrario, si te enfocas en este sector desde el trading, confía en el análisis técnico. Es tu mejor herramienta para reducir el riesgo en tus operaciones ante los cambios en las tendencias. Ahora, por favor, compártenos tus respuestas e ideas:

  1. ¿El sector inmobiliario hace parte de tu portafolio de inversiones?
  2. ¿Cómo te alistas para proteger tu capital ante la desaceleración de precios de la vivienda?
  3. ¿Cómo afecta la situación económica actual a los precios de la vivienda en tu país?

[i] https://www.spglobal.com/spdji/en/indices/indicators/sp-corelogic-case-shiller-us-national-home-price-nsa-index/#overview

[ii] https://cdn.nar.realtor/sites/default/files/documents/hai-07-2022-housing-affordability-index-2022-09-09.pdf

[iii] https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-slipped-0-4-in-august

[iv] https://www.newtraderu.com/2022/09/15/why-home-prices-havent-crashed-yet/

[v] https://www.newtraderu.com/2022/09/15/why-home-prices-havent-crashed-yet/

[vi] https://www.ceicdata.com/en/indicator/united-states/m2-growth#:~:text=in%20Jul%202022%3F-,United%20States%20Money%20Supply%20M2%20increased%205.3%20%25%20YoY%20in%20Jul,table%20below%20for%20more%20data.

[vii] https://www.wheaton.edu/academics/academic-centers/wheaton-center-for-faith-politics-and-economics/resource-center/articles/2021/understanding-the-money-supply/

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